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元旦起执行新利率 还房贷要精打细算

发布时间:2015/1/4 9:11:07 关注度:   来源:大渝网

元旦起执行新利率 还房贷要精打细算

2014年11月22日,央行降低了存贷款基准利率。按照标准房贷合同中“利率固定日调整”条款,从今年1月1日起,我市各银行将执行新贷款利率,也就是说,降息给房贷客户带来的实惠就要兑现了。但银行工作人员提醒,因银行实行分段计息,以及每位客户的具体还款日不同,采用等额本息还款法的房贷客户,2015年1月份的还款金额可能还会比较复杂,全年的房贷月供应以2月份为准。新月供,1月不准2月准降息,对于房贷“负翁”来说,绝对是个利好消息,那么,所获得的实惠究竟有多少呢?以等额本息贷款50万元、20年还清计算,降息后月还款额由3742.6元降至 3625.56元,每月减少117.04元左右,全年12个月可节省1404元,20年还款总额减少2.8万余元。

对此,很多房贷客户自己就能够算清楚。但银行工作人员提醒,由于银行实行分段计息,以及每位客户的具体还款日不同,利率调整后的一两个月,月还款额总会有些不同,房贷客户一定要“具体问题具体对待”。就以2015年1月份为例,新利率虽已启用,但1月份本身的还款利息是跨年的,所以需要分段计算。即2014年12月的利息按照旧利率执行,1月的利息按照新利率计算。假设房贷扣款日为每月20日,那么1月份的还款利息就由12月最后11天的利息和1月份前20天的利息组成。仍以贷款50万元、期限20年来计算,如果是1月20日还款,其所还2014年12月的本息为 1328.02元,所还2015年1月的本息为 2339.07元,合计 3667.09元。这比之前测算的 3625.56元多出了41.53元。

值得一提的是,我市各银行在分段计息时对“计息日”的执行略有差异,在极端情况下,1月份的还款金额可能达到 3789.33元,比降息前还多。所以说,1月份的房贷月供不能成为全年的参考。从2月份起,利率不再存在分段计算,就没有上述问题了。

三种人不必急着提前还贷

每年底都是房贷客户提前还贷的高峰期,降息使得其中变数更多。那么,提前还贷划算吗?在采访中,多位银行工作人员提醒,是否提前还贷一定要精打细算,尤其三种人不必急着还钱。

一、公积金贷款者。受降息影响,公积金5年以上的贷款利率从今年1月1日起,将从4.5%下调为4.25%,而我市市场上,晋城银行、晋商银行的5年期定存利率为5%,二者明显倒挂,提前还贷显然没有必要。

二、已还款多年或享受7折利率的商业贷款者。据我市民生银行工作人员介绍,该行绝大多数房贷都采用“等额本息”还款方式,该方式的利息支出多集中在还款初期。如果已还款多年,比如贷款20年已还款5年以上,等于已支付了大部分利息,提前还贷就没什么意思了。尤其是2008年、2009年买房享受7折优惠的客户,他们的贷款利率远远低于目前的五年期定存利率,更用不着提前还贷。

三、生意人或投资者。2014年,银行“缺钱”成了一种常态,小微企业融资难、融资贵的问题尤其突出,房贷客户如果另有投资打算或正在做生意,不妨把现金用在其他地方,获得高于贷款利率的收益。记者刘晓亮


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